Plusvalenza superbonus 110, i riflessi sul mercato immobiliare

La Finanziaria2024 ha introdotto importanti cambiamenti che riguardano anche il superbonus.

Attraverso l'articolo 1, comma 64, della legge numero 213 del 30 dicembre 2023, si è modificato l'articolo 67 e il primo comma dell'articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Queste modifiche hanno introdotto una nuova categoria di plusvalenza, direttamente legata all'utilizzo delle agevolazioni fiscali fornite dal Superbonus.

Come funziona la nuova norma

Preliminarmente è fondamentale comprendere i presupposti per l'operatività di questa norma, specie alla luce delle recenti disposizioni normative. L'articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) individua i criteri specifici per la tassabilità delle plusvalenze immobiliari, con un'incidenza fiscale del 26%, come disposto dall'articolo 1, comma 695, della legge numero 160 del 27 dicembre 2019.

La tassazione delle plusvalenze, si applica se concorrono i seguenti requisiti:

1. natura onerosa dell’alienazione: la plusvalenza deve derivare da un contratto di alienazione a titolo oneroso. Si esclude la rilevanza fiscale delle cessioni a titolo gratuito. La vendita deve quindi comportare un trasferimento di proprietà per un corrispettivo in denaro o altro beneficio economico equivalente;
2. interventi di riqualificazione: gli immobili oggetto di alienazione devono essere stati interessati da specifici interventi di riqualificazione energetica o antisismica, agevolati ai sensi dell'articolo 119 del Decreto Rilancio. Questo include interventi che si avvalgono dell'ecobonus o del sisma bonus. Non è necessario che il proprietario abbia usufruito del superbonus al 110% o delle opzioni cessione del credito o sconto in fattura;
3. aspetti temporali dell’operazione: la vendita deve avvenire entro un termine specifico dall'ultimazione dei lavori di riqualificazione o consolidamento. Il termine stabilito è di dieci anni dall'ultimazione dei lavori. La definizione di "fine lavori" può variare a seconda della tipologia di intervento. Per l'ecobonus, può essere considerato l'attestato di prestazione energetica che certifica il miglioramento energetico, mentre per il sisma bonus, può essere rilevante il collaudo statico che attesta la conformità al progetto antisismico.

Cause di esclusione

La norma prevede anche tre principali fattispecie di esclusione della tassazione. Queste esclusioni mirano a bilanciare gli obiettivi fiscali della nuova normativa con la protezione dei diritti dei proprietari di abitazioni principali e l'attenzione alle particolarità delle successioni per causa di morte.

1. successioni per causa di morte: la a normativa esclude esplicitamente gli immobili acquisiti per successione a causa di morte;
2. abitazione principale: non possono essere tassati gli immobili che, per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita, sono stati utilizzati come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari. Questa esclusione riconosce il valore sociale e personale dell'abitazione principale; pertanto, non soggetta alla stessa trattazione fiscale degli immobili di natura speculativa;
3. periodo inferiore a 10 anni: la norma prevede una ulteriore 'esclusione per gli immobili venduti entro dieci anni dalla data di acquisto o costruzione. Questa disposizione si rivolge a mitigare gli effetti della nuova normativa sugli investitori a breve termine e coloro che necessitano di vendere la proprietà per motivi personali o economici entro un decennio. Tuttavia, questa esclusione richiede un'analisi caso per caso, in particolare quando si tratta di verificare il requisito della residenza prolungata.

La modifica dell'articolo 68 del Testo Unico delle Imposte

La recente modifica introdotta dalla Finanziaria all'articolo 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) ha portato importanti novità nella determinazione del reddito imponibile per gli immobili che hanno beneficiato del cosiddetto "superbonus" in caso di vendita. Tale normativa ha introdotto delle specifiche condizioni che influenzano la considerazione dei costi sostenuti per i lavori di ristrutturazione ai fini fiscali.

In termini pratici, si introduce una differenziazione significativa nella gestione fiscale dei costi legati ai lavori di ristrutturazione per i proprietari di immobili. Da un lato, per chi vende l'immobile entro cinque anni dalla fine dei lavori, non vi è possibilità di recuperare fiscalmente questi costi. Dall'altro, per le vendite che avvengono in un arco temporale più esteso, è concessa una parziale deducibilità.

Per comprendere le implicazioni di questa modifica, è essenziale analizzare i due scenari distinti in base all’arco temporale:

1. vendita entro cinque anni dalla conclusione dei lavori del superbonus: in questo caso, i costi sostenuti per lavori qualificati per il superbonus non possono essere inclusi tra le spese incrementative del valore d'acquisto dell'immobile. Questo significa che tali costi non saranno considerati per aumentare la base di calcolo del guadagno in caso di vendita, influenzando così il reddito imponibile del venditore;
2. vendita tra cinque e dieci anni dalla conclusione dei lavori: se la vendita avviene in un periodo compreso tra più di cinque anni ma non oltre dieci anni dalla conclusione dei lavori, i costi sostenuti per il superbonus possono essere inclusi tra le spese incrementative, ma solo per il 50% del loro valore. Ciò implica che solo una parte di questi costi contribuirà ad aumentare la base di calcolo del guadagno imponibile.

Per entrambe le situazioni, è richiesto che il contribuente abbia goduto del superbonus nella misura del 110% e si sia avvalso delle opzioni di cessione del credito o dello sconto in fattura. Questi requisiti sono cruciali per determinare l'ammissibilità dei costi sostenuti per il superbonus ai fini della determinazione del reddito imponibile.

I potenziali effetti della normativa sul mercato immobiliare

Le nuove norme sulle plusvalenze potrebbero influenzare le decisioni degli investitori e dei proprietari riguardo la vendita o la detenzione degli immobili.

Il CNDCEC, nel corso dell’audizione sulla legge di Bilancio 2024 presso le commissioni Bilancio di Camera e Senato, aveva osservato che la misura in commento genera “ex novo un presupposto imponibile sino ad oggi inesistente, in funzione di scelte compiute dal contribuente in un momento in cui egli non poteva sapere che, compiendo tali scelte, si sarebbe determinato questo per lui negativo effetto fiscale”. Praticamente, si tratterebbe di un intervento normativo che incide retroattivamente sulle scelte del contribuente che, quando ha deciso di usufruire del superbonus, non sapeva che sarebbe andati incontro a nuove e diverse regole di tassazione.

L’aumento della fiscalità sulle plusvalenze realizzate, potrebbe influenzare le strategie di vendita e di investimento in quanto andrebbero ad impattare sulla determinazione del reddito imponibile soggetto all'Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF). Ciò significa che il profitto ottenuto dalla vendita di immobili su cui sono stati effettuati lavori ammessi al Superbonus può influenzare il calcolo dell'IRPEF dell'individuo.

Tuttavia, gli effetti reali dipenderanno dalla specifica applicazione della normativa e dalle future condizioni di mercato. Ricordiamo che la disciplina è già dotata una serie di eccezioni applicative che restringono il profilo applicativo della norma stessa. Infatti, come abbiamo visto, va escluso dal suo ambito operativo gli immobili destinati ad abitazione principale o ricevuti per successione.

L’intento del legislatore è quello di colpire coloro che, speculando sulla rivendita di un immobile integralmente ristrutturato, grazie alle agevolazioni concesse dallo Stato aggirando la ratio della disciplina del superbonus, ovvero quello di garantire il ripristino e l’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare italiano, ma non anche la speculazione immobiliare.

Fonte: Idealista.it gennaio 2024