Come funziona la detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa?
Innanzitutto, prima di analizzare le eccezioni sulla residenza previste dal nostro ordinamento, è utile capire come funzioni la detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa.
Regolata dall’ articolo 15 del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), e con nuovi limiti introdotti con la Legge Finanziaria del 2008 (Legge 244/2007), la disciplina permette di fruire di una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi pagati all’istituto di credito per il mutuo sulla prima casa, nonché sugli oneri accessori, per un massimo di 4.000 euro annui. Naturalmente, per massimizzare la detrazione, è una buona idea scegliere un mutuo che permetta di rimanere il più possibile entro questa soglia: ecco perché è utile simulare la rata mensile prima di sottoscrivere il finanziamento.
Per poter beneficiare della detrazione in sede di dichiarazione dei redditi, però, è necessario rispettare alcune condizioni:
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del contribuente titolare del mutuo. In presenza di cointestatari, come ad esempio i coniugi, ognuno potrà approfittare delle detrazioni IRPEF in base alla quota di possesso;
- dalla data di acquisto dell’immobile, ovvero dal momento del rogito, i proprietari hanno 12 mesi di tempo per potervi trasferire la residenza, condizione necessaria affinché la casa venga considerata abitazione principale;
Oltre a questi requisiti, ve ne sono altri relativi alla stessa sottoscrizione del mutuo:
- il mutuo deve essere stipulato entro 12 mesi, antecedenti o successivi, alla formalizzazione dell’acquisto;
- il mutuo deve essere erogato a un soggetto residente in Italia o in uno Stato Membro dell’Unione Europea;
- se il mutuo viene richiesto per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione, dovrà essere sottoscritto entro 6 mesi antecedenti o 18 successivi all’inizio dei lavori, come previsto dalla Legge 222 del 2007.
Va inoltre specificato che l’accesso alle detrazioni è ammesso solo per i mutui ipotecari, ovvero coperti dalla garanzia dell’ipoteca. Per questa ragione, è utile valutare preventivamente le tipologie di finanziamento disponibili e scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze, al netto delle agevolazioni.
Quando non si possono detrarre gli interessi passivi sul mutuo?
Altrettanto utile è comprendere quando non si possano detrarre gli interessi passivi sul mutuo, sempre legato alla prima casa. Tra le casistiche principali, si elencano:
- quando si sottoscrive una tipologia di finanziamento diversa dal mutuo o, ancora, quando il mutuo non è garantito da garanzia ipotecaria;
- quando il titolare del mutuo non trasferisce la residenza presso l’immobile entro i 12 mesi dall’acquisto;
- quando il titolare del mutuo fruisce di un regime fiscale agevolato che non prevede detrazioni IRPEF, ad esempio un professionista con Partita Iva in Regime Forfettario.
Appare perciò evidente che il trasferimento della residenza presso l’immobile sia un requisito indispensabile per poter accedere alle relative agevolazioni fiscali. Tanto che i benefici vengono meno anche quando il mancato cambio di residenza sia imputabile al Comune, ad esempio per un ritardo nel rilascio dei relativi documenti. Esistono, però, alcune eccezioni, riportate di seguito.
Detrazioni degli interessi se non si è residenti: quando sono ammesse
Come accennato nel precedente paragrafo, trasferire la residenza sull’immobile è fondamentale per poter usufruire delle relative detrazioni sugli interessi del mutuo. Tuttavia, sono previsti tre casi in cui è possibile inserire gli interessi passivi del mutuo in sede di dichiarazione dei redditi, e approfittare così delle agevolazioni IRPEF, anche qualora si avesse la residenza altrove:
- quando il contribuente si deve trasferire per motivi di lavoro, sopraggiunti dopo il rogito dell’immobile. È ammesso anche il trasferimento all’estero, tuttavia la detrazione decade se si acquista in loco un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale;
- quando il contribuente necessita di un ricovero in un istituto di cura, purché non fornisca l’immobile in affitto a terzi;
- quando, a seguito di calamità naturali come un terremoto, l’immobile viene dichiarato inagibile. In questo caso, per poter continuare a fruire delle detrazioni è necessario che le rate del mutuo vengano comunque corrisposte.
È inoltre utile specificare che al personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia in servizio permanente è riconosciuta la detrazione, anche se l’immobile non costituisce dimora abituale, purché si tratti dell’unica abitazione di proprietà.
Cosa succede alle detrazioni se si cambia residenza?
Non capita di rado che il contribuente si trovi nella condizione di dover cambiare residenza, rispetto all’abitazione principale, successivamente all’acquisto dell’immobile e della stipula del relativo mutuo. Cosa accade alle detrazioni sugli interessi passivi, se non ci si trova nelle tre eccezioni previste per legge?
Quando si cambia residenza, e quindi l’immobile non è più considerato l’abitazione principale, si perdono le relative agevolazioni IRPEF. Tuttavia, se in un secondo momento dal cambio di residenza la si volesse nuovamente trasferire sullo stesso immobile, rendendolo così nuovamente abitazione principale, si potrà nuovamente fruire delle detrazioni dalla data di rientro.
Come si accede alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo?
Infine, è utile ricordare come si possa detrarre gli interessi passivi del mutuo, sia per i residenti che per i non residenti, purché rientrino nelle eccezioni previste per legge.
Come già spiegato, le detrazioni vengono inserite in fase di dichiarazione dei redditi - quindi sul 730 o sul Modello Unico - allegando l’opportuna documentazione:
- la copia del contratto di mutuo, con la specifica che l’immobile è adibito ad abitazione principale;
- la copia dell’atto di compravendita;
- l’autocertificazione di residenza;
- le quietanze di pagamento degli interessi passivi sul mutuo.
Le detrazioni verranno riconosciute in base a quanto versato per l’anno fiscale oggetto della dichiarazione reddituale, fino a un tetto massimo di 4.000 euro.
Poiché potrebbero essere necessari ulteriori approfondimenti, considerando come ogni situazione sia a sé stante - il caso tipico è, ad esempio, quello di due coniugi cointestatari che optano per separazione o divorzio dopo l’acquisto dell’immobile - il consiglio è quello di affidarsi a un valido commercialista, per vagliare l’effettiva possibilità di accedere alle detrazioni IRPEF previste.
Fonte: idealista.it 01/24
