Acquisto all'asta e frazionamento di un immobile: i passi da seguire.

Una delle forme di investimento immobiliare in asta più efficaci si chiama ristrutturazione più frazionamento in quanto concentra vantaggi di natura commerciale, economica e finanziaria. Si tratta infatti di una sorta di acquisto “outlet”con possibilità quindi di rivendere poi al libero mercato con margini più alti, operazione resa ancora più vantaggiosa dall’abbinamento alla ristrutturazione: le spese di frazionamento pesano poco se svolte  mentre si ristruttura l’immobile.

Inoltre spesso si compra a un prezzo vantaggioso perché si tratta di immobili troppo grandi per una singola famiglia e quindi poco richiesti dal mercato.

Naturalmente perché tutto funzioni occorre in primo luogo scegliere bene l’immobile da frazionare, perché non tutti sono adatti allo scopo. Ecco le caratteristiche che deve avere:

• Grandi dimensioni, almeno 120 m quadri effettivi;
• Essere un appartamento e non una villetta perché su quest’ultima incide troppo il costo dell’area e l’eventuale coibentazione esterna;
• Pianta quadra perché più facilmente frazionabile: all’ingresso si potrà creare una bussola con nuove porte, una per ogni nuova unità. Si potrà anche aprire una nuova porta sul pianerottolo, a patto che ciò non leda diritti acquisiti di terzi, ad esempio non si potrà aprire una porta che vieta il passaggio ai condomini o su spazi già adibiti a deposito passeggini;
• Buon orientamento, perché le nuove unità non possono avere totale esposizione a nord;
• Riscaldamento centralizzato in maniera che non sia necessario installare un nuovo impianto molto costoso, ma al limite  spostare qualche calorifero;
• Piano basso, in modo che le spese condominiali per ascensore, pulizie …. siano inferiori rispetto ai piani alti e spese più basse equivalgono più alto cash flow:
• Verificare che  il Comune dove si trova l’immobile consenta che l’appartamento abbia un unico bagno cieco in quanto si tratterebbe della  soluzione più facile da realizzare nel frazionamento. Nella maggior parte dei comuni la finestra è obbligatoria;
• L’immobile sia da ristrutturare perché si avranno meno concorrenti in asta , e questo per tre motivi: la gente in genere non ha voglia né tempo per seguire lavori; non ne capisce, i Ctu indicando in perizia lo stato di fatto dell’immobile ed evidenziando la  necessità di ristrutturazione dello stesso , inibiscono la partecipazione in asta a chi non ha disponibilità di risorse economiche supplementari all’acquisto da dedicare, in un secondo momento, alla ristrutturazione.

Riassumendo,  la tecnica di ristrutturazione e frazionamento di un immobile può offrire diversi vantaggi all'investitore, tra cui:

• Aumento del valore dell'immobile: la ristrutturazione di un immobile e la sua suddivisione in unità abitative più piccole possono aumentare il suo valore di mercato complessivo.
• Maggiori entrate: il frazionamento dell'immobile in unità più piccole può consentire all'investitore di ottenere maggiori entrate da affitti multipli rispetto alla situazione in cui l'immobile fosse rimasto unico.
• Diversificazione del rischio: la suddivisione di un immobile in unità più piccole può permettere di diversificare il rischio dell'investimento, poiché si riduce la dipendenza da un singolo inquilino.
• Riduzione dei costi: la ristrutturazione può comportare una riduzione dei costi di manutenzione, oltre a una diminuzione delle spese energetiche, poiché l'immobile sarà più efficiente dal punto di vista energetico.
• Aumento della liquidità: Il frazionamento dell'immobile in unità più piccole può consentire di vendere facilmente e velocemente parti dell'immobile in caso di necessità di liquidità.
• Maggiori opportunità di investimento: la ristrutturazione e la suddivisione di un immobile può aprire nuove opportunità di investimento, ad esempio, l'acquisto di un edificio intero e la sua successiva vendita in parti separate.

Insomma occorre cercare in asta immobili che pochissime persone inseriscono nella propria lista acquisti così da avere più possibilità di spuntare un prezzo al metro quadro molto favorevole. L’incremento di valore si ottiene in parte dalla ristrutturazione, ma soprattutto dal frazionamento.

In fase di rivendita sul libero mercato si andranno ad offrire al mercato appartamenti che dispongono di un parco acquirenti molto più vasto rispetto agli immobili originali in quanto le unità ottenute dal frazionamento sono più piccole e costano meno, anche se messe a nuovo con tanto di certificazioni.

Attenzione però, che in questo periodo di  mercato è più che mai importante  fare beni conti. Occorre partire dal presupposto di non riuscire a vendere gli appartamenti, quindi è necessario fare in modo che gli affitti degli appartamenti ottenuti coprano l’eventuale  rata di mutuo acceso per l’acquisto. Ciò è possibile in quanto, grazie al frazionamento, alla fine si avranno più inquilini invece di uno solo, con due vantaggi: minori rischio di morosità, e somma dei canoni più alta rispetto all’unico affitto che si sarebbe ottenuto dall’appartamento indiviso.

Per fare un esempio se in una certa zona i bilocali si affittano a 600 € al mese è probabile che il canone di un appartamento di dimensioni doppie nella stessa zona non sia doppio ma solo di 800 € al mese. Quindi frazionare l’immobile costa un po’ di più rispetto alla semplice ristrutturazione, ma il cash flow ottenuto giustifica ampiamente la spesa.

In definitiva il frazionamento, come strategia di investimento immobiliare in asta, è quasi sempre profittevole sia in termini di capital gain, di cash flow, di diversificazione del rischio ma soprattutto,  in un momento difficile come l’attuale, è importante che l’investitore immobiliare principiante si faccia seguire da consulenti seri e competenti.

Fonte: Idealista.it