Conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

Pubblicato da: admin in Altro

Prima di mettere in vendita il proprio immobile e necessario effettuare opportune verifiche e produrre della documentazione; esiste però un aspetto di notevole rilevanza che troppo spesso non viene verificato dalla parte venditrice e tantomeno richiesto dalla parte acquirente e riguarda la REGOLARITA’ URBANISTICO-EDILIZIA.

Regolarità urbanistica

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono:

  • Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
  • Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
  • Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

Come si verifica la conformità?

Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Quando è necessaria?

  • Per una compravendita:
  • In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
  • Per richiedere un mutuo.

Principali cause di non regolarità.

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

  • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
  • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti  con una DIA in Sanatoria.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica.

Differenza tra regolarità urbanistica e catastale.

Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale, non è “probatorio” e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile.

Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.

Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi?

E’ indispensabile che prima dell’acquisto l’acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perché a differenza di quello che si potrebbe pensare, il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi; una recente sentenza della Cassazione, ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Il modo migliore quindi per tutelarsi, è incaricare un tecnico abilitato che al contrario degli altri soggetti ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso; Caseliving è al tuo fianco per supportarti, aiutarti e per consigliarti tecnici competenti in grado di offrirti le consulenze migliori a prezzi competitivi.

Conseguenze per abuso e irregolarità edilizie.

L’acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie che non sempre è possibile sanare e pertanto in alcuni casi è necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal comune.

Sintesi e consigli.

– se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto (la responsabilità del controllo non è del notaio ma del venditore),

-in caso di abusi minori l’immobile può essere venduto a patto che questi abusi vengano sanati  e quando le difformità possono essere regolarizzate e in tal caso si procederà con il ripristino dello stato di fatto.

Il consiglio è quello di vendere sempre un immobile regolare o regolarizzato e di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia con una Relazione Tecnica di Compravendita.

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