Casa, la compri in costruzione? Con fidejussione e pre-rogito sei più tutelato.

Comprare una casa in costruzione ora è più sicuro. Infatti non solo gli acconti dati al costruttore devono essere garantiti da una fideiussione, come previsto dalla ormai vecchia legge (122/2005) ottima sulla carta ma ampiamente disattesa in buona parte del Paese, ma è anche diventata obbligatoria la trascrizione del preliminare di acquisto, stipulato tra acquirente e costruttore, una sorta di pre-rogito che a mette chi compra al riparo da brutte sorprese. Questa operazione invece resta opzionale nelle transazioni tra privati. Che cosa prescrive la legge Le nuove norme sono diventate operative con l’entrata in vigore, lo scorso 16 marzo, del dlgs n.14/2019 e prevedono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata con l’intervento del notaio; il professionista ha l’obbligo di attestare l’esistenza e la conformità della fidejussione al modello ministeriale. Senza di queste due condizioni non è possibile stipulare il contratto e trascriverlo. La fidejussione è efficace sino alla trascrizione del rogito e in caso di crisi aziendale del costruttore l’acquirente ne potrà chiedere l’escussione. Ricordiamo a chi sta comprando casa che la fidejussione, essendo obbligatoria, è una componente del prezzo della casa e non un elemento accessorio. Chiedere il pagamento a parte della fidejussione, come farebbe ancora qualche costruttore, sarebbe come se un supermercato chiedesse un supplemento Iva per il prezzo della merce sugli scaffali. Che cosa prescrive la legge Le nuove norme sono diventate operative con l’entrata in vigore, lo scorso 16 marzo, del dlgs n.14/2019 e prevedono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata con l’intervento del notaio; il professionista ha l’obbligo di attestare l’esistenza e la conformità della fidejussione al modello ministeriale. Senza di queste due condizioni non è possibile stipulare il contratto e trascriverlo. La fidejussione è efficace sino alla trascrizione del rogito e in caso di crisi aziendale del costruttore l’acquirente ne potrà chiedere l’escussione. Ricordiamo a chi sta comprando casa che la fidejussione, essendo obbligatoria, è una componente del prezzo della casa e non un elemento accessorio. Chiedere il pagamento a parte della fidejussione, come farebbe ancora qualche costruttore, sarebbe come se un supermercato chiedesse un supplemento Iva per il prezzo della merce sugli scaffali. Come viene redatto il compromesso La legge prescrive anche una serie di elementi che devono comparire nel compromesso. In particolare ci deve essere l’indicazione dell’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. Siccome le ipoteche di norma sono già presenti visto che il costruttore per effettuare i lavori ricorre al finanziamento bancario e le banche creditrici in caso di fallimento sarebbero privilegiate la fidejussione sugli acconti serve appunto a bypassare il problema. Inoltre nel preliminare vanno indicati il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici; il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. Al rogito La legge 122 prevedeva già l’obbligo da parte del costruttore di un polizza assicurativa indennitaria che per la durata di dieci anni garantisce l’immobile da difetti costruttivi gravi. Nel gergo dei costruttori viene in genere chiamata (scongiuri d’obbligo) “postuma decennale”. Anche in questo caso il decreto legislativo14/2019 rafforza un obbligo piuttosto disatteso: non sarà infatti possibile stipulare il rogito senza una polizza conforme a legge. I costi Le maggiori garanzie per l’acquirente hanno un costo, visto che è necessario fare un atto notarile supplementare. Si pagano l’imposta di bollo di 155 euro, l’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro, oltre all’onorario del notaio, sul quale non è possibile dare indicazioni neanche di massima in primo luogo perché non ci sono più tariffe minime inderogabili e poi perché il costo cambia sensibilmente se il professionista che cura la trascrizione del preliminare si occuperà (come di solito succede) anche del rogito. Siccome la gran parte del lavoro dei controlli preliminari è già compiuto il costo complessivo dei due atti sarà inferiore a quello che si pagherebbe ricorrendo a due distinti professionisti. Ricordiamo che il trattamento fiscale dell’acquisto di una casa in costruzione prevede il pagamento di Iva: del 4% se si tratta di prima casa non di lusso, del 10% se seconda casa non di lusso, del 22% se casa di lusso. Sugli acconti prezzo si paga l’Iva che poi sarà scorporata dal computo finale, più 200 euro a titolo di imposta di registro; sulle caparre non si applica l’Iva ma lo 0,50% per imposta di registro.

Fonte: Corriere della Sera -Maggio 2019