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Casa in affitto, a Milano rende il 7% all’anno. Dove investire? Ecco le zone più redditizie

11/10/2019

La mappa del Centro con i canoni di bilocali e trilocali

Con i tassi finanziari ai minimi storici, il rendimento (teorico) degli appartamenti può tornare a ingolosire i risparmiatori. A Milano negli ultimi due anni, secondo un’analisi de L’Economia del Corriere sui dati Tecnocasa di prezzi e canoni in 69 aree cittadine, gli affitti dei bilocali sono aumentati in media del 16,1% e quelli dei trilocali del 15,3%. In lieve crescita anche i rendimenti lordi, che si situano al 6,9% per i due locali e al 5,9% per gli alloggi con una stanza in più. Gli aumenti maggiori dei canoni, nell’ordine del 30%, si sono registrati in aree periferiche, con affitti molto bassi rispetto alla media cittadina, come quelle delle case ex popolari tra Capecelatro e lo Stadio o a Villa San Giovanni. Con aumenti tra il 25 e il 30% si segnalano zone più costose, come via Savona, Piazza Wagner, piazza Firenze. Per quanto riguarda i rendimenti, i bilocali toccano il 9% in aree di estrema periferia, come Bovisasca, Dergano o Baggio mentre nelle aree di pregio in qualche caso si fa fatica a raggiungere il 4%. Quanto pesano le tasse e i valori delle aree periferiche? I numeri vanno però valutati attentamente e, qualora si voglia affittare l’abitazione per un lungo periodo (i 4+4 anni della locazione libera) bisogna innanzitutto distinguere se si possiede già l’immobile o se lo si voglia invece acquistare ad hoc. Nella prima ipotesi per passare dal rendimento lordo al netto bisogna detrarre l’Imu e il 21% di cedolare secca e considerare che inevitabilmente negli otto anni di durata del contratto si affronteranno spese di manutenzione straordinaria: a tal fine può essere prudente considerare un accantonamento di almeno un affitto mensile all’anno. Tutto questo significa che il canone effettivamente percepito è tra il 60 e il 65% del lordo e che quindi il rendimento netto medio di un bilocale scende attorno al 4,5%. La zona Sud e le performance reali Se invece la casa va acquistata bisogna aggiungere al conto anche le spese legate alla transazione e a una sia pur minima riqualificazione dell’immobile, necessaria anche se lo si affitta senza arredamento. In questa seconda ipotesi e mettendo in conto spese pari al 15% del prezzo di acquisto, la performance reale in otto anni dell’investimento scende dal 6,9% al 3,2%: un livello comunque interessante ma che si ottiene se l’inquilino lo si trova subito e se paga sempre. Locare a Milano sulla carta è abbastanza facile perché la domanda è molto più forte dell’offerta, ma bisogna tenere conto della rigidità della normativa e della difficoltà di liberare l’immobile in caso di morosità.  

Fonte Corriere.it ottobre 2019

 
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